正文 第六十二章合作伙伴以及土地应用

(88106 www.88106.info)    第六十二章合作伙伴以及土地应用

    叶飘在1989年即将来临的最后几天之际，分别接见了同为印度南部卡纳塔克邦地缘位置相互关连的泰米纳德邦的贾娅拉姆•贾亚拉利塔以及安德拉邦钱德巴布•奈杜两个邦在当地邦有影响力的人的特使。忽然而来的贾娅拉姆•贾亚拉利塔、钱德巴布•奈杜的特使都是想寻求与叶飘的合作，在选举时候的资金方面的持。

    安德拉邦钱德巴布•奈杜(Chandrababu Naidu)的特使向叶飘表示其在信息方面的重视，如果成为当地邦首脑将在邦内推行了邦信息化建设，在高层次的信息软件创新计划用于吸引技术投资， 支持叶飘的公司在安德拉邦的全面发展提供优惠的政策。

    特别值一提的是泰米尔纳德邦的贾娅拉姆•贾亚拉利塔曾是印度知名多产的电影明星，出演过近150部电影，1982年开始步入印度政坛。她在泰米尔纳德邦人气一直颇高。在从政期间，贾亚拉利塔不但践行了自己的政治主张，例如为了加强对印度女婴的保护，她还特意创建了机构，使得父母可以匿名将女婴送到机构护养。与此同时，贾亚拉利塔逐渐成为慷慨的福利政策的代名词，曾经将自己的婚礼珠宝和食物分发给穷人。对此，很多泰米纳德邦的人对贾亚拉利塔十分的崇拜，在当地的邦有很大的影响力。

    从地理位置来看，泰米尔纳德邦位于印度半岛的东南端，南临印度洋，东接孟加拉湾，与斯里兰卡隔海相望。由于靠海的地理位置，泰米尔纳德邦还拥有1076公里的海岸线，以及4个大港、23个小港。大港运输能力占印度主要港口的15%。尽管综合实力不如以商业著称的古吉拉特邦，抑或金融中心孟买所在的马哈拉施特拉邦，但泰米尔纳德邦的经济规模在印度的邦中是排名靠前的。不管是工业产值、邦内大学数量、教育水平等各方面，在各邦中处于领先地位。

    叶飘有专门的人对政治方面有影响力的人物进行过综合评比，这两个人在政治作风方面还是比较强硬的，在打击政敌时，她毫不留情，为赢得选民支持，他们需要颁布一些惠民的政策，甚至曾公然向给穷苦选民送缝纫机、香料研磨机和风扇等等。因为想通过小恩小惠得到这些穷苦选民的支持，那就离不开资金的支持，现在从资金实力方面在印度已经无人可比的，所以为什么这两个在当地有影响力的人会特意派特使到美利坚需求叶飘的支持的原因。

    通过与叶飘的谈判，贾娅拉姆•贾亚拉利塔、钱德巴布•奈杜的特使 都非常满意的离开向他们的领导汇报这次的成果。叶飘并没有想到这两位几年后都当选当地邦政府首脑，并且还是连续多界当选这一职位。贾亚拉利塔后来成为泰米尔纳德邦第一位女性首席部长以及首名因为拥有的财产与收入不成比例，巨额财产来源不明罪获刑，而去职当地邦首席部长的人。因为印度很少有官员被判贪污罪成立，而最终入狱的人更少，缘由是司法系统效率低下，可能发生法院数十年未作出判决的情况。

    ……..

    “老板，截至到今88年为止，通过收购的农村村子或者是庄园的土地总计是872处，包括其土地、山林、湖泊等……，这些是大部分都是分布在印度各个联邦城镇偏僻的农村地方，很多地方都还没有公路。”贾克姆详细的说道。

    贾克姆负责帮其印度土地相关产业正在向叶飘汇报印度这段时间自己在印度关于土地方面的扩张情况。

    “想不到我们在农村土地方面收购的速度超出了我的预期，贾克姆，这是什么回事？”叶飘有些不解的问道。

    “老板，首先是由于去年开始印度百年以来的大旱，农业生产下降，而且印度水旱灾害频繁，….另外就是因为跟你有合作的有实力有背景的人协助我们收购那些农村地主的土地，…..以及那些很多没有人的荒地等等。”贾克姆一一道来。

    印度夏季季风为西南季风，而且主要受西南季风的不稳定影响， 夏季印度半岛气温特别高，是热低压中心所在，它与南半球副高之间的气压梯度大，因此南亚的夏季风非常强，持续时间长。而且印度处于喜马拉雅山脉南侧，当西南季风来临，气流不断上升，形成一波又一波的强大的地形雨，因此印度水旱灾害频繁。由于受灾频繁，而又农业生产力低下，所以向一般农户只能出售其土地。

    叶飘有些担忧的问道，“在印度很多联邦法律规定对于农业用地个人有最高限额持有土地数量的限制，你是什么处理的？我可不想因小失大。”

    “老板，您放心，不会有这样的问题，我们很多的这些村子和庄园在偏远的地方，那些很多本来就是他们自己私有的旧地、部落土地等，……另外一方面我们是开荒的土地开发成庄园，在法律中规定的一些经济作物的庄园在法律规定土地最高限额之外。这就规避了最高土地持有的限额的规定。…..各个邦关于土地方面的政策不一样，邦里土地审批自由裁量权，制度方面有很多漏洞，所以不会有什么问题的。”贾克姆信心满满的说道。

    在印度土地所有权存在四种权属状况：旧地（Old Tenure）、新地（New Tenure）、政府用地和部落属地。

    旧地（Old Tenure）：1947年印度宣布独立后，印度政府将独立前个人拥有的土地称为旧地（Old Tenure）；在不改变用途的前提下，可以随意买卖，无需官方批准。

    新地（New Tenure）：对于印度独立后没有土地的印度人，政府无偿划拨给他们一块土地，称为新地（New Tenure），在不改变用途的前提下，新地的买卖需要得到政府的许可，并且在卖地之前必须优先支付给政府费用（Premium）后，才能买卖，否则，交易21天后，政府将以未办理法定手续为由没收该土地。该种土地类似于华夏的国有划拨土地。

    政府土地（Government Land）：还有部分少量土地属于政府所有。

    部落属地，其所有权属于部落。

    “你跟律师方面沟通过这个问题没有？”叶飘还是有些不放心的问道。

    “没有问题的，大城市跟下面的农村是有很大的不同，如果有什么事只是会找这个村子或者是庄园主人来裁决，并不会是说什么法律制度。……特别是那些大部分在偏远甚至没有通路的地方。那里的村子以及庄园所有的事都是我们说了算。….”贾克姆郑重的说道。

    印度虽然从法律层面上取消了种姓制度，但千年以来种姓观念渗入骨髓。印度出生即决定未来，高种姓本来是印度贵族、祭司后代，其本身拥有的财富及人脉就高于低种姓很多。

    印度乡村土地因历史原因大多控制在贵族手中，因乡村文盲众多，导致他们往往决定乡村选票，官员为了选票必定作出有利于高种姓的决策，于是贵族老爷们垄断了基层镇、县及部份市、邦官员任命，进而影响国会。最终其势力渗入国家各方面，形成各地方城市实业、贸易、土地方面完全由高种姓垄断，导致社会财富90%集中于高种姓。

    所谓屁股决定脑袋，贵族老爷们必定会天然支持种姓制度继续存在，并打压低种姓崛起。在这种情况下低种姓想出头只能经由新兴行业，要不进入大学深造。而大学学费对于低种姓而言相对高昂，很多首陀罗、吠舍大学生本身就是贵族家仆人、管家的后代或受其资助，毕业后加入家族企业充当中级管理层或以贵族势力支持参政成为镇长、警察局长、法官等，他们知道自己一切来自何处，于是忠心为主家服务，以便更有发展。印度的富豪很多，他们90%都是高种姓，享有很高的地位、权力等。

    贾克姆就是其叶飘家族的管家的后代，所以其忠心方面没有任何问题，所以才信任他负责自己在印度土地方面的问题。

    叶飘想了想以是问道：“贾克姆，农村的那些土地和庄园，你们打算如何经营？”

    “农村村子的土地还是按照原来的种上农作物之类的，庄园则种植经济作物。老板，您觉得呢？”贾克姆不假思索的说道，但是其心里有些嘀咕，莫非老板有别的想法。

    叶飘清楚现阶段印度农村的生产力水平还是特别低下的，特别是农村交通不便的偏远地方的农业水平就更差了，纯属是靠天吃饭。

    “我准备在我们的土地种植从国外进口优良的各种蔬菜品种、水果、果树、以及花卉园林等等。….不管是农村的村子土地以及庄园的土地，尽可能在原来的地方兼并扩大面积，这样成规模便于种植和管理。…..对于庄园的以后会实行现代工业管理的那些经济作物庄园，而在属于我们的村子要加强其水利，….以及在施工村子跟外面联系的土路。具体的计划会有专业人士作出来，你到时候要配合执行。…”叶飘大概的想法说了出来。

    “我们缺少老板你提到的种植蔬菜、水果、果树、花卉等，这农业、园林等方面的专业人才。…..蔬菜、水果、果树等我们对这些还有接触，但是花卉园林方面的产业，我们对此并不了解。….我们如果按照老板你这样的规划，那么会投入巨额的资金，怕到时候后续资金跟不上。….如果按照现在这样政府规定的价格卖的话，那么到时候收获后销售的话，甚至可能会亏损。….”贾克姆有些担忧的说道。

    叶飘对贾克姆的回答非常的满意，现在印度最大的问题就是在很多的价格方面进行管制，并不是按照自由市场价格来自行定价。

    叶飘对此早有准备的把其中一份关于花卉方面的资料递给贾克姆，一边说道：“我知道你的担忧，但是那些都不是问题。印度花卉业中切花及设立苗圃组织培养公司很少，而在花卉外销方面的公司几乎是没有的。…..但是花卉外销这个产业的潜力很大，如果在这个产业潜力开始增长并爆发出来的时候，那就会有很多花卉公司如雨后春笋般地在印度成立，所以我们要先人一步，积累相关的经验，….最好能够做到垄断这个市场。…..另外我才跟南方卡纳塔克邦、泰米纳德邦、安得拉邦等这邦里有影响力的政坛人物有联系，……我决定在这些邦发展花卉产业，使得这些地方成为印度以后主要的花卉主产区，包括干花、鲜花。到时候鲜花可以出口日本、西亚、澳大利亚、欧洲、中东等花卉市场需求量大地区。…..”

    贾克姆认真的倾听叶飘说的每个字，一边用手迅速的翻着关于花卉的资料，一目十行了解大概的内容。

    文件中写道：花卉种植的地区和品种花卉，将在印度南部生产和种植传统花卉如玫瑰、百合和茉莉，并分布在南部邦及西部地区。主要生产玫瑰、康乃馨、菊花、…剑兰以及观叶植物和种子。在印度南端则是以生产种植兰花、..火鹤花和观叶植物。西部地区的苗圃栽培主要是玫瑰、康乃馨、大理花、菊花、翠菊、晚香玉和室内观叶植物。而兰花、…朱顶红、剑兰、百合、非洲菊、一串红、火鹤花、仙人掌和其它的观叶植物则栽培于东部地区。 …..

    印度花卉生长环境通过建立温室农场从事出口买卖，以后将逐步扩大新兴种苗规模、提高组培苗的生产能力，建冷库和包装及周边的相关设施。进口种植机械设备，吸收国外的技术或者跟国外的公司进行合作。….

    出口方面：大多数的花卉产品出口到荷兰的拍卖场拍卖，外销旺季一般从12月到翌年5月，5月份后，出口将市场设定转换到靠海湾的国家。切花外销到阿拉伯联合酋长国，沙特阿拉伯和东南亚国家，到6月底外销季节才结束。…..

    根据不同的花卉，树木和球根作物为出口生产的近、远期目标。并且在花卉生产业者的周围设立了花卉专业区，以利于该地区花卉业的发展。……

    “好的，老板，我会按照您的要求处理好的。”贾克姆知道自己的老板已经决定的事之后，连忙保证道。

    “你尽快派人去跟国外引进各种水果的品种，….在印度进行尝试试验，有些果树种下到收获需要不短的时间和周期，…..不像蔬菜和花卉，另外我还需要游说邦政府给我们资金补助等支持以及人才支持。…..”叶飘开始指出贾克姆以后要做的事的方向。

    现在的印度不管是联邦政府还是邦政府都是特别重视农业，对于农业方面进行政策倾斜，例如很多农业的研究进行大量的补贴或者是由政府承担大部分的研究经费；在金融方面还规定银行的贷款有40%以上的贷款必须是农业方面的那些中小农户的贷款。

    所以叶飘在印度的银行成立后，几乎很少贷款，而是把那些资金在各个大中城市建立银行网点，并且那些银行网点的面积尽可能的大，这些银行网点的物业都是自有的，这也就规避了这一条的规定。一方面是通过这样规避了农业贷款给自己带来坏账，另一方面又是变相的给自己贷款，更多的在大中城市持有物业。

    叶飘不由的在心里为印度政府设立“科学人才库”以及高端精英人才政策点赞，因为为自己吸纳海外高层次人才到自己在印度的公司带来极大的便利。

    20世纪60年代，印度政府开始投资创建“科学人才库”，吸引并接纳海归人才。为此印度政府在主要发达国家都建有海外专家人才数据库，尤其关注那些能为印度重点项目解决难题的人才。人才库的建立，使印度政府可以有效掌握海外人才分布，根据国家发展需要，有针对性地吸引人才回流或为印度服务。

    自20世纪60年代初开始，印度政府就十分重视输送和鼓励高素质人才到美国等发达国家留学。印度政府以宽容和大度的姿态对待出国留学现象，并把其作为一种培养国际化人才的重要渠道。拉•甘地总理曾经说过：“不要把出国留学看成是人才外流，而应该把它当成智囊银行，正在积聚利息，等着我们去提取，我们可以将其投资于印度的建设中。”几十年来，印度的大学生一直可以自由地到国外去求职，尤其是印度６所完全与国际接轨的理工学院的毕业生，每年都有一半以上的人到国外就业。印度培养和储备了大量的科学技术人才，印度和欧美尤其是美利坚之间在高技术产业方面的市场联系也非常密切。

    虽然在印度的文盲率极高，但是高等教育却很发达，印度培养的高科技人才数量一直名列世界前茅，不仅培养出在各个领域一流的科学家，工程师等科技人才。在高端人才数量方面是除了美利坚之外的第二多的高端人才的国家。这也是因为把教育资源向精英教育倾斜，所以一般基础性人才的数量少和文盲多的缘故。

    “好的，老板，现在我们在像孟买这样的大城市收购那些房屋物业资产很顺利，….不过在孟买持有的房屋物业因为法律规定的租金太低，….很多人都是宁可空置也不出租。另外这段时间我们买土地建立新的出租屋还是引起不少人的注意，…您看我们是不是暂缓新建出租屋？”贾克姆问道。

    原来是在第二次世界大战刚结束的1945年，当时印度还是英国殖民地，孟买作为印度商业中心以及亚洲最大港口日益发展，涌入了大量外地人。英国政府为了保证这些人有房住，就颁布了《房租控制法》，把房租压得很低。结果这个法案一直沿用到现在。因为房租低，私人房主不愿意出租房屋，宁愿将房屋空置，更别说新建出租房了。这使得孟买在1985年开始到现在孟买几乎都没有修建新的租赁房。所以数百万人被迫挤在条件恶劣的贫民窟里时，孟买全城竟有数十万套住房是空置的。

    由于叶飘是婆罗门的高种姓，一般向婆罗门这样高等性不会跟低种姓首陀罗 ，甚至没有姓的贱民（称之为达利特）进行接触，那么就更不可能出租房屋给这些人，这在印度是个很重要的问题，所以贾克姆才会有此一问。

    “在南孟买土地和房屋大量买入，出租给那些种姓的人，..但是向北孟买的土地暗中私人购买，….不需要去购入政府的预留土地。反正位置也是空置，还要交税，所以至少要租给低种姓，…但是达利特的人暂时就不需要考虑了，他们也不会租的。…”叶飘想了想，以是说道，因为他虽然出生在印度，并不是特别在意种姓的问题，但是也不想做出头的锥子。

    孟买的房子基本都贵在地理位置上。这个城市像个锥子一样向南插入海中，与别的地区的房子价格贵不同，孟买地价是南贵北贱，越往南走地皮价格越高，房价越贵。因为那里是老城区，古建筑多，设施完备，而且没有地方再开发了；北边是新开发的城区，相对便宜，再往北更远处的郊区房价更便宜。

    印度的不动产税实行的是“租金评估制”，就是说房屋不管是自住还是出租，一律按这套房子在出租情况下租金的高低来计算不动产税。自住房和那些有房出租的人交纳一样的税。

    “好的，老板。”贾克姆明确的了解叶飘的意图。

    其实叶飘的话，就是一个意思租金低也要出租，不租给达利特是一句空话，现在孟买城市大街上人还不是特别多，有空地还是不少，而那些达利特只需要在空地简单的搭起自己的窝就可以了，并不会花钱去出租的。印度还有个奇怪规定：农民可随便进城，在一个没有属于私人的地方，又没有政府明确规定的空地地方住了30年以上，这个地方就属于你。所以达利特人根本不可能租，印度的城市里将会有大片贫民窟，并且由于城乡没有隔断。

    此时的印度政府还没有在大城市颁布关于《工业用地政策》，拨出一部分土地供劳动力密集型行业使用。这些企业需要人手，纷纷大量招工。很多生活在偏远农村的人都以为孟买就是金山银山，只要来了就有工作、有饭吃，纷纷进城淘金。原本生活在农村的人大批地涌进城市，造成城市人口暴涨，伴随经济发展， 挤压到无空隙的城市。

    经过十机、几十年后到时候无论是在孟买街上、商店里或者海边，到处都将会是人，将会引起人口的爆炸的时候，使得房价居高不下，那些以后涌入城市的农村人口，在没有空地的情况下，那么达利特也就只能花钱去出租。

    叶飘不由的想起另一个时空贫民窟的一道风景。那时侯住到贫民窟的可不全是穷人，警察、教师、甚至普通公务员都成了那里的居民。为了缓解孟买的房屋紧张状况，对贫民窟出租房屋的收益并不需要交税，于是贫民窟出租在各大城市“蔚然成风”。一些贫民窟主属于印度教中的高种姓没落家族仍掌握着土地，仅靠出租房子就能衣食无忧。他们在经济条件改善后会修整房子。但是相对于同地段的其他房屋，贫民窟租金相对来说还是太便宜了，于是一些白领开始把目光转向贫民窟。

    例如，住在孟买大型贫民窟达拉维的许多租房客都是在半岛南部写字楼里上班的白领，他们出门都是西装革履、衣着光鲜。他们不愿意把钱花在租住公寓楼上，宁愿蜗居贫民窟，省下钱来享受生活。还有一些小企业看中贫民窟房租低廉，便把办公室搬来，职员也都就近住在贫民窟里，相当实惠。

    “贾克姆，你觉得印度大城市贫民窟以后会不会被完全拆迁掉，甚至消失？”叶飘问出了一个额外的问题。

    “老板，原来政府的强拆行为曾不止一次但是都引起过流血冲突…..。特别甘地家族的桑贾伊就曾经强制拆迁贫民窟，但是以后就没有人敢这么作，…只怕贫民窟很难消失。…”贾克姆把知道的徐徐道来。

    在1975年，当时的总理英迪拉•甘地的小儿子桑贾伊一跃成为政治风云人物。他强制拆除了新德里、孟买等大城市的贫民窟，让数百万人民流离失所。约70万人被赶出了新德里，一些人被匆忙安置在没有水电的新住宅区，另一些人甚至无处安身。被强行迁出的人奋起反抗，结果造成了大规模的流血事件和宗教冲突。因为贫民窟主不是那么好对付的，而他们的存在和扩张也使城市土地日益促狭，间接助长了房价攀升以及影响城市的整体环境。

    贫民窟的规模正在无声地蔓延，悄悄地蚕食着城市。开发商不敢强拆贫民窟，政府同样也不敢。 这些贫民窟主尽管处于社会底层，但手上握着让政客们害怕的“尚方宝剑”，那就是选票，所以印度的政治家对拆迁格外谨慎，也很少发生强拆事件。在每一次印度大选或地方选举中，数目巨大的贫民窟选民都是任何一个政客不敢忽视的强大政治力量。甚至此后每逢竞选时，总会有很多政治人物身穿便装，满脸堆笑地来到脏、乱、差的贫民窟，树立亲民形象以争取选票。

    “你觉得把我们收购那些房屋、土地资产等在出租给那些需要房子的人，跟孟买那些人的做法不同，我这样做对不对？”叶飘开口问道。

    “这样可以使得很多人能够租到房子，….而不需要住贫民窟这是个善事，…但是我们花如此多的金钱在大城市购入不动产的投资效益都还不如存在银行的利率高。….除非以后租金提高或者是房产价格飚升。”贾克姆有些不解的问道。

    叶飘心里很明白，但是并不会把自己心里想的说出来。因为印度在计划生育方面并没有控制好人口增长的数量，所以以后人口增多必然会带动不动产价格 直线飚升的，所以在这几年时间介入地产方面是最佳的时机。

    “……..”

    “好的，我会按照老板的要求去做的。”贾克姆说道。

    叶飘看着贾克姆离去的背景，不由的陷入沉思之中……

    除了贾克姆负责部分土地不动产方面以及小量的资产之外，都是通过信托基金持有。其中自己不同的慈善基金通过持有其信托公司的股票，持有在教育、医疗、电力、在建的两座类似城市的信息软件工业园区等公共基础方面公司股票。自己在印度资金大部分都是投资在资金密集型产业，生物医药、电力、信息软件工业圆、不动产、各种设备租赁、律师事务所、会计师事务所等服务行业。

    反而是在印度以人力资本密集性的行业中，不敢大规模的扩大规模，以规模降低成本的优势。虽然在很多劳动密集型的制造业中得到许可证成立相关的公司，但是公司在招聘时慎之又慎，招募接受高等教育的少数人，按照公司员工人员精简的把大的框架建立起来。因为印度的劳动法僵化死板又非常的严格，从联邦政府到州政府，印度有200多套不同的法律，所有法律都做出了细节性的规定，几乎没给公司裁员留任何可能性。法律规定在印度公司员工人数逾100人的公司若想缩减劳动人员规模，必须征得印度政府批准。除了不能随便裁员的规定外，与员工不同语言、宗教有关的规定也成为公司计算成本时的重要考虑。

    由于印度政府对市场机制的各种限制过多，诸如双重价格、最高价格限制等，干扰了自由市场机制的运行，并对经济做过多的干预。如果只从投资回报的角度来讲，在印度的投资回报率是很不思想的，还不如借贷给别人的回报率高，甚至投资印度是亏损的。但是在印度的投资是在以损失投资回报率，为了把自己触角延伸到印度各个方面领域，或大自己在印度的影响，所必然要走的一步。

    ……..88106 www.88106.info